华发接棒格力地产免税业务成最后救赎？

珠海国资新一轮重组序幕正式拉开。近日，格力地产发布公告称，收到控股股东海投公司通知，珠海市国资委将海投公司整体无偿划转至珠海华发集团。此次划转后，海投公司成为华发集团二级企业，格力地产则降至三级子公司。近年来，格力地产因曾经激进扩张导致管理失控，地产业务一蹶不振。2023年营收仅47.32亿元，不足华发股份的十分之一，叠加财务数据披露不准确等风波，被迫宣布退出传统地产开发。业内人士指出，此次整合虽为华发集团新增免税业务板块，但格力地产作为业务主要经营方，要想借助华发集团资源的优势在老牌免税巨头的市场竞争中突围，仍需突破多重挑战。

无偿并入

近日，格力地产发布公告称，公司收到海投公司通知，珠海市国资委将海投公司整体无偿划转至华发集团。

据悉，划转完成后，海投公司控股股东将由珠海市国资委变更为华发集团，海投公司将为华发集团下属二级企业管理。这也意味着，原属于海投下属公司的格力地产也将归并进入华发集团，降至华发集团的三级子公司。

时间回到2015年，格力地产通过由格力集团无偿划拨股份的方式，正式并入珠海投资控股。有了国资背景后，格力地产一改此前经营思路，连续高溢价竞得多宗地块。

记者梳理发现，2014年底至2015年，格力地产分别以16.14亿元和14.5亿元竞得上海前滩32—01、38—01地块，溢价率分别高达127%和92.5%，刷新当时上海单价地王纪录；2015年底又以2.93亿元竞得珠海平沙商住地块，创当时区域总价及楼面价双纪录。2016年，格力地产又以总价19.65亿元竞得上海松江区10—05号宅地，这也是格力地产自2014年12月首次进入上海后再次出手拿地。

然而这些地王项目在管理上却出现问题，如上海前滩32—01地块延期八年入市的格力·海德壹号项目，2024年有媒体报道称，项目存在拖延工期、装修降标、擅自更改设计等问题，引发业主集体投诉。

受地产业务受阻影响，格力地产在2022年及2023年两年间归母净利润亏损累计达34.17亿元。为粉饰财报表现，格力地产在2018年至2021年对子公司多个地产项目的存货减值测试中，故意错误估算可售面积和可比售价，导致存货可变现净值被显著高估，四年间累计多计净利润6.26亿元。

其中，2018年度多计利润4.42亿元，占当年度净利润的86.21%；2019年、2020年、2021年分别多计利润303.8万元、1.63亿元、1886万元，占当年净利润的0.58%、29.1%、4.1%。而到了2022年，格力地产则多提存货减值并少计利润6.26亿元，占当年度净利润绝对值的23.34%。

财务数据披露不准确不仅严重削弱了投资者对于格力地产的信任，而且时任格力地产董事长的鲁君四因涉嫌证券市场内幕交易违法被证监会立案调查，这一事件直接导致了格力地产在2020年提出的收购免税集团100%股权计划再度停滞。

地产板块业绩持续承压之下，格力地产也是在2024年11月及2025年3月相继发布公告宣布逐步剥离房地产业务，转向免税市场。

上海易居房地产研究院副院长严跃进分析称，后续格力地产将不再有新增地产开发项目，而既有的存量地产项目将进入存量盘活的阶段。此外，格力地产也可以和华发集团的既有地产项目尤其是存量房业务板块进行结合，或将促进存量项目的去化，有助于缓解华发股份面临的业绩挑战。

挑战重重

记者注意到，格力地产的免税业务归属权并未因本次重组发生变更。公告显示，海投公司仍为格力地产控股股东，珠海市国资委仍为格力地产的实际控制人。本次事项不会对公司的生产和经营活动产生实质性影响。

严跃进表示，当前免税业务主要由格力地产主导推进，依托近年来在免税领域的持续探索，已逐步构建起专业运营平台。此次业务调整使格力地产能够更聚焦于免税业务的核心优势，依托既有资源深化业务布局，进一步释放其在免税市场的潜在动能。

但格力地产能否凭借华发集团的资源整合能力，实现免税业务的突破仍存在难题。根据海口海关统计数据，2024年全年，海南离岛免税购物金额309.4亿元，同比下降29.3%；免税购物人数568.3万人次，同比下降15.88%。

受到行业收缩影响，作为免税行业龙头企业的中国中免，在2024年营业收入564.74亿元，同比下降16.38%；归母净利润42.67亿元，同比下降36.44%。

此外，电商渠道的崛起进一步削弱了免税店的竞争优势，凭借价格透明度和优惠力度吸引了众多消费者，也减少了去免税店购物的人群。

面对市场变化，即便是中国中免也不免寻求新增量，加速布局境外免税店。对于背靠华发集团的格力地产而言，如何在出境游复苏和电商分流背景下，依托资源整合能力实现免税业务突破，成为未来发展的关键。

针对格力地产未来免税业务的发展方向及相关举措，记者致电格力地产，但截至发稿未收到相关回复。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，未来，华发集团若能够通过整合格力地产经营团队并引入专业免税店职业经理人，可形成管理优势。同时，格力地产依托华发集团的资金实力，有望进一步扩大免税店业务规模，实现双方资源优势互补，推动业务稳健发展。