复星旅文退市后的轻资产未来

从提出私有化到正式告别港股，历时三个月，复星旅文闪电退市。3月19日，复星旅文发布公告，宣布撤销港股上市公司地位。这标志着国内文旅行业最大规模私有化交易尘埃落定。面对退市后轻资产战略的全面铺开，市场聚焦三大核心命题：能否以Club Med品牌为支点撬动全球轻资产运营？三亚亚特兰蒂斯REIT项目何时兑现资本输血效应？AI度假管家将如何重构产品服务体系？在文旅市场进入存量博弈的当下，这家曾以旅游+地产模式突围的企业，能否在去资本化后持续领跑高端度假赛道，仍待商业逻辑的验证。

Club Med

自持比例持续下降

在完成私有化退市后，作为复星旅文旗下核心资产的Club Med如何继续实现轻资产输出与品牌扩张，受到业内关注。

对于私有化后Club Med的轻资产化运营，复星旅文方面还表示，近年来，复星旅文对旗下部分自持度假村及物业，进行了退出或售后回租，以优化现金流与资本结构，提升运营效率。复星旅文私有化不影响Club Med全球化战略。同时，私有化让公司不再受资本市场短期波动的影响，在决策和战略落地上更为高效。

事实上，复星旅文的战略转型于2023年就已开始，当时复星旅文提出要聚焦主业，向轻资产模式转型。而作为复星旅文旗下核心资产，Club Med近年来一直在通过轻资产模式拓张。2024年上半年，复星旅文完成了对法国Cargese度假村的出售，回笼现金7780万元，实现净收益1470万元。

复星旅文联席总裁、Club Med副CEO、中国区CEO徐秉璸此前在接受媒体采访时表示，因走轻资产路线，Club Med新签的项目都是以租赁或者管理形式。复星旅文方面还表示，截至2024年上半年，在Club Med全球度假村组合中，采用租赁与管理模式的度假村占比已经达到85%，自持度假村占比降至15%。

当前，Club Med在中国市场运营11家度假村，包括接连开业的丽江、千岛湖等项目，以及2024年7月开业的黑龙滩度假村。

根据复星旅文发布的2024年中期报告，报告期内，集团旅游运营营业额（按一致汇率计）为106.5亿元，收入达94.1亿元；同时，受益于山地业务的显著增长及亚太地区强劲的反弹，复星旅文旗下Club Med业绩再创历史新高，实现营业额88.9亿元。由此计算，Club Med营业额占旅游运营总营业额的约83%。

业内人士分析认为，从财报来看，Club Med支撑了复星旅文主要营收，并且经过多年运营具有良好的品牌效应，未来复星旅文仍将依赖以轻资产模式运营持续输出Club Med品牌。

三亚亚特兰蒂斯

正在研究REIT上市

同样作为复星旅文核心业务之一的三亚亚特兰蒂斯，其未来的发展也牵动业内的神经。

2月10日，复星旅文发布公告称，复星旅文正考虑分拆三亚亚特兰蒂斯，于上海证券交易所进行独立REIT（不动产投资信托基金）上市的可能性。对此，复星旅文方面也给出了回应：三亚亚特兰蒂斯REIT上市目前正处于初步研究阶段，暂无实质信息可披露。

复星旅文2024年中期报告显示，2024年上半年，受国内旅游住宿市场供需变化趋势影响，虽然三亚亚特兰蒂斯度假区运营业务的营业额较2023年同期下降5%；但平均客房入住率、到访游客均创历史新高。不难看出，三亚亚特兰蒂斯仍有很大的发展潜力，这或许也是复星旅文考虑将其独立REIT上市的原因之一。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，近年来，文旅项目REITs上市的案例逐渐增多，例如，大唐不夜城成功获批储架式消费基础设施类REITs，开启了新的融资模式。国家层面也对商业设施相关项目提供了有力的融资支持。在此背景下，若三亚亚特兰蒂斯能够成功实现REIT上市，将显著提升其在资本市场的影响力，同时有效盘活资产，创造更为充裕的现金流，并对复星旅文未来在海南市场的战略布局起到推动作用。

不过，三亚亚特兰蒂斯REIT上市仍存在诸多难点。严跃进分析，三亚亚特兰蒂斯REIT上市的核心难点在于如何在政策框架内完成合规性调整，并通过优化运营提升资产吸引力以应对市场疑虑。当前国内REITs政策对文旅类资产的准入条件较为严格，根据《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，文旅类REITs的底层资产需为自然文化遗产或4A级以上景区项目，且酒店不可单独作为底层资产，仅能作为景区配套，面积占比不得超过30%。三亚亚特兰蒂斯虽在2024年9月获得4A级景区认定，但其核心资产包含大量酒店设施，如何合规化上市仍然要研究。此外，三亚亚特兰蒂斯作为综合性度假区，包含酒店、水上乐园、商业配套等多业态资产，其收益结构复杂，难以完全满足REITs对现金流稳定、可预测的核心要求。若复星旅文能通过资产重组强化现金流稳定性，并借助海南自贸港政策红利，或可提高发行成功率。

新产品

借助AI角力休闲市场

除了传统的核心业务之外，私有化后的复星旅文也正在借力新技术加码布局休闲度假市场。

复星旅文方面也承认轻资产模式对产品力、品牌力和运营能力提出了更高要求，所以在私有化后，复星旅文不得不在提升品牌影响力、运营效率等方面下功夫。

复星旅文方面向记者透露，私有化后，复星旅文将更加专注于产品创新、管理升级，并将充分利用AI技术带来的新机遇。今年2月，复星旅文成立了AI Lab，专注于人工智能在旅游度假领域的创新与应用。其中，复星旅文计划将Club Med的核心元素G.O进行AI化，推出AI G. O（AI度假管家）。

其实，复星旅文已提前布局新技术，为私有化后提升运营效率、拓展全球客源做了准备。据了解，2024年Club Med宣布上线全新GM Copliot，基于大模型技术，为游客提供全自动化的预订咨询服务。目前，GM Copliot已成功在法国、巴西、比利时、英国、新加坡等全球7个市场部署。聚焦中国市场，海南超级地中海将打造全球首个AI主题度假区。目前规划中的应用包括通过AIGC技术实现客房个性化定制，自适应AI Agents自动调整房间设置，以及通过NLP技术实现的数字人G.O提供24小时服务等。不断借力新技术深耕人工智能+旅游度假，复星旅文也展示了其私有化后，将持续争夺休闲度假市场份额的野心。

谈及复星旅文未来将面临的挑战，严跃进表示，当前，布局休闲度假领域的文旅企业不断涌入，即使复星旅文是该领域的龙头企业，但未来随着玩家增多，市场竞争愈发激烈，复星旅文也将面临一定的挑战。以复星旅文旗下位于海南的文旅项目为例，该地区的文旅市场具有很强的淡旺季，所以评估文旅项目的潜在收入十分关键，同时，如何把握政策红利也需要文旅企业重点关注。

在世界旅游城市联合会特聘专家、研究员王笑宇看来，下一步，复星旅文的轻资产输出应聚焦于其核心的投资、建设、运营一体化集成能力。其系统化的投资开发运营能力、知识管理资产，以及未来广阔的存量空间改造项目，将构成复星旅文未来轻资产输出的核心竞争力。

记者 吴其芸