融创中国完成境内外债务重组，2025年预计最高亏损130亿元

3月17日晚间，港交所上市的融创中国（01918.HK）抛出2025年度盈利警告，这家曾经的民营房企“头部玩家”，再次交出一份巨额亏损的成绩单。投资参考网记者梳理公告核心数据显示，融创中国预期2025年度公司拥有人应占亏损介于120亿元至130亿元之间，相较于2024年257亿元的亏损额，同比收窄超五成。

这份看似“向好”的业绩预告，却藏着难以掩盖的经营真相：亏损收窄的核心支撑，并非主业回暖，而是境外债务重组带来的非经营性收益。剔除这一“外力”加持，融创中国的核心经营亏损依旧严峻，这家经历了债务暴雷、化债拉锯的房企，依然没有走出持续“失血”的困局。

五年累亏超千亿，亏损收窄全靠“财技”托底

投资参考网记者回溯融创中国历年财报发现，这家房企早已陷入连续亏损的泥潭，且亏损规模始终维持在高位。2021年至2024年，融创中国股东应占亏损分别为382.65亿元、276.69亿元、79.69亿元、256.95亿元，四年累计亏损已接近千亿元关口。若叠加2025年预计的120亿-130亿元亏损，公司连续五年累计亏损规模将突破1100亿元。

对于此次亏损同比大幅收窄的核心原因，融创中国在公告中并未讳言——主要系本年度录得境外债务重组收益所致。这也意味着，此次亏损规模的收缩，并非来自房地产开发主业的经营改善，而是债务重组带来的账面收益，属于典型的非经常性损益，不具备可持续性。

简单来说，这笔重组收益，是融创通过债务减免、债转股等条款调整，把原本刚性兑付的债务，转化为了账面利润，属于一次性的会计处理“财技操作”。它只能在账面上缩小亏损规模，无法给公司带来持续的现金流入，更无法改变房地产主业持续疲软的基本面。

公告同时明确，剔除债务重组收益影响后，2025年录得亏损，主要受两大核心因素拖累：一是市场环境影响下，结转收入大幅下降且毛利率持续承压；二是本年度进一步计提资产减值拨备及或有负债拨备。这两点，恰恰指向了融创当前最核心的经营困局。

主业持续“失血”，营收腰斩毛亏已成常态

债务重组带来的账面收益，掩盖了融创主业持续崩塌的现实。投资参考网记者查阅融创中国2025年半年报发现，早在上半年，公司核心经营端就已显露无法逆转的疲态。

2025年上半年，融创中国实现营业收入约199.9亿元，同比大幅下滑41.7%，接近腰斩；对应毛利润为-20.8亿元，核心的房地产开发销售业务，已经陷入“卖一套亏一套”的毛亏状态，毛利率彻底击穿盈亏线。

更值得警惕的是营收与成本的严重背离：在营收同比下滑超四成的背景下，公司的刚性开支几乎没有收缩。2025年上半年，融创中国销售及市场推广成本达10.9亿元，较上年同期仅减少0.2亿元；行政开支约16.9亿元，同比仅减少0.9亿元。营收近乎腰斩，成本端却纹丝不动，直接加剧了公司的经营亏损。

经营端的持续疲软，根源在于销售端的全面滑坡。作为房企现金流的核心来源，销售回款的持续收缩，是融创难以走出亏损泥潭的根本原因。据克而瑞地产研究发布的《2025年中国房地产企业销售TOP100排行榜》数据显示，2025年融创中国全口径销售金额仅为621.3亿元，同比2024年下滑超30%，在行业销售榜单中的排名持续滑落，早已跌出行业TOP20阵营。

与之形成对比的是，2020年巅峰时期，融创中国全口径销售金额曾突破5700亿元，稳居行业TOP3。短短五年时间，销售规模缩水超九成，市场份额与品牌影响力大幅衰退，直接导致公司可结转的收入规模持续收缩，毛利率持续承压，形成了“销售下滑-结转收入下降-亏损加剧”的恶性循环。

化债拉锯终落地，存量出清难改增量困局

此次盈利警告中提及的债务重组收益，对应的是融创中国耗时三年多的境内外债务重组落地。这场被孙宏斌称为“融创生死之战”的化债拉锯，终于在2025年底迎来终局。

2025年12月23日，融创中国发布公告，宣布境外债务重组计划正式生效。根据公告内容，公司约96亿美元的现有境外债务已获全面解除及免除；作为对价，公司向计划债权人发行两档强制可转换债券，完成了境外债务的整体置换。

境内债务重组方面，截至2025年12月31日，融创中国已注销合计金额约106亿元的境内债券，剩余金额约48亿元的债券，已全部完成展期，最终到期日延长至2034年6月。至此，融创境内外债务的存量风险基本出清，避免了债务交叉违约的极端风险。

从2021年下半年债务暴雷，到2023年推出债务重组方案，再到2025年底全面落地，孙宏斌用三年多的时间，为融创争取到了喘息的窗口。期间，孙宏斌以个人无限连带责任为公司债务提供担保，甚至自掏腰包为公司注入流动资金，这场化债之战，几乎赌上了他个人的全部身家。

但化债落地，只是解决了“过去的债务”，却无法解决“未来的生存”。中指研究院企业研究总监在接受投资参考网记者采访时表示，债务重组只是给房企争取了喘息的时间，相当于给大出血的病人完成了止血手术，但病人能否真正康复，核心还是要看自身的造血功能能否恢复。对于融创而言，化债落地只是“止血”，想要“造血”，必须依靠主业销售的企稳回升，实现经营性现金流的持续回正。

而从目前的情况来看，融创的“造血”功能并未恢复。房地产市场整体仍处于深度调整周期，核心城市改善型项目竞争加剧，三四线城市项目去化困难，而融创的项目布局中，仍有大量存量项目位于弱二线及三四线城市，去化与回款难度极大。与此同时，公司品牌力受债务暴雷影响大幅下滑，购房者对项目交付的顾虑，也直接影响了项目的销售去化。

减值计提仍在持续，未来经营仍存多重不确定性

除了主业疲软的核心困局，持续的资产减值计提，仍是融创未来业绩的重大隐患。

投资参考网记者注意到，2021年债务暴雷以来，资产减值拨备的计提，一直是融创巨额亏损的核心来源之一。房地产市场下行周期中，项目存货估值持续下调，合作项目的或有负债风险持续暴露，导致公司每年都需要计提大额减值拨备，直接吞噬利润。

此次盈利警告中，融创中国明确提及，2025年亏损的核心原因之一，就是进一步计提资产减值拨备及或有负债拨备。这也意味着，即便经历了过去四年的大额减值出清，公司存量项目的资产减值风险仍未完全释放，未来仍有继续计提的可能。

与此同时，债务重组落地后，融创并未彻底摆脱债务兑付压力。无论是境外发行的强制可转换债券，还是境内展期至2034年的债券，最终都需要刚性兑付。而兑付的核心来源，只能是项目销售带来的经营性现金流。若销售端持续疲软，无法实现稳定的现金流入，即便债务展期十年，最终仍将面临兑付违约的风险。

资本市场的态度，也早已说明了一切。截至3月17日港股收盘，融创中国报0.38港元/股，总市值仅剩21.8亿港元，较2020年巅峰时期超1500亿港元的总市值，累计缩水超98%，股价早已沦为“仙股”。投资者用真金白银投票，表达了对融创未来经营前景的审慎态度。

从曾经的行业TOP3，到债务暴雷、连续五年巨额亏损，融创中国的起落，是中国房地产行业周期调整的一个缩影。孙宏斌用三年多的时间，完成了境内外债务的重组落地，把融创从债务违约的悬崖边拉了回来，实现了账面亏损的大幅收窄。

但化债的终局，不是房企生存战的终点，而是经营战的起点。对于融创而言，债务重组带来的账面收益，只能解一时之困，无法救长期之弊。当化债的“缓冲垫”效应消退，面对持续疲软的销售市场、居高不下的刚性成本、仍存隐患的资产减值风险，融创能否真正走出泥潭，实现经营性现金流的回正，才是这场生存之战的核心考题。