2025 年的公募 REITs 市场正迎来爆发期，73 只产品创造出近 35% 的平均收益率，其中 15 只上市首日就实现涨停，占比高达 20.55%。更诱人的是，这些能分享不动产收益的产品，1000 元就能起步投资，让普通人不用背负房贷也能当 “虚拟房东”。可不少投资者盯着热闹却不知从何下手，其实从开户到买入再到变现，整个流程远比想象中简单，关键是找对渠道、选对品种。
首先得明确，REITs 不是普通基金，它底层是高速公路、产业园、商业综合体这些实实在在的不动产，收益主要来自租金、通行费等现金流，2025 年二季度这类产品平均收益率已达 7.57%，远超同期很多理财产品。比如华夏华润商业 REIT，2024 年以 99% 的出租率实现 5.08% 的年化分派率，一年分红 4 次，把青岛万象城的经营收益实实在在分给了投资者。这种 “强制分红 + 资产增值” 的特性，让它成为资产配置的新宠，目前整个市场规模已经达到 1804 亿元，单只平均存续规模 24.71 亿元。
想要参与进来，第一步是选对购买渠道，主要分场内和场外两种，门槛都是 1000 元级，适合不同需求的投资者。场内购买需要证券账户，就像买股票一样直接交易，比如华夏大悦城 REIT(代码 180603)发售时，场内投资者输入代码就能认购，每次至少 1000 份，按 3.323 元 / 份的发行价算，起步就是 3323 元。要是你还没有证券账户，得先在券商 APP 上开通，流程很简单：打开常用的券商软件，找到 “业务办理” 板块，里面有 “基础设施基金交易权限” 选项，按照提示完成风险测评和协议签署就行，一般 10 分钟就能搞定，大部分券商都支持线上办理，不用跑营业部。
没有证券账户也没关系，场外渠道更适合新手，支付宝、微信理财通、天天基金网这些常用平台基本都能买，最低 1000 元就能上车。场外购买采用 “金额认购”，你输入想买的钱数，平台会自动计算能得到多少份额，比如投 1000 元，扣除认购费后剩下的钱除以基金净值就是你的持有份额。不过要注意，场外买的 REITs 通常不能直接赎回，要是急用钱，要么通过平台的 “基金通” 功能卖出，要么转托管到场内再交易，转托管流程也不复杂，在购买平台找到 “转托管” 入口，输入你的证券账户信息，一般 1-3 个工作日就能到账。
不管选场内还是场外，都得先搞懂沪深两市的差异，这直接影响你的收益和风险。深市 REITs 门槛更低，每手 100 份大概 1000 元，投资者里散户占比约 40%，资产偏向物流、数据中心这些新经济领域，波动大但潜在收益高，比如有的物流 REITs 曾创下溢价 50% 的涨幅。沪市则偏向高速公路、能源这类稳健资产，现金流更稳定，适合长期持有，像华夏越秀高速 REIT，靠通行费带来持续分红，很受机构青睐。现在市场上的品种越来越丰富，从银华绍兴原水水利 REIT 到南方顺丰 REIT，覆盖了 10 多个细分领域，打开基金 APP 搜 “REITs” 就能看到完整列表。
买对渠道只是基础，选对品种才能真正赚钱。机构投资者占比超过 60% 的 REITs 市场，专业选手都在看三个核心指标：首先是底层资产的出租率，华夏华润 REIT 能实现 5.08% 的分派率，关键就在于青岛万象城 99% 的出租率，远超行业平均水平;其次看运营团队的能力，那些能不断引入首店、搞活客流的项目更有潜力，比如青岛万象城一年引入 41 家山东首店，带动客流量增长 10.9%，直接支撑了收益增长;最后要看扩募能力，2025 年首单租赁住房 REITs 扩募后规模显著增长，优质 REITs 通过收购新资产能实现 40% 以上的规模扩张，这会直接推高份额价值。
掌握一些实操策略，能让收益再上一个台阶。资深投资者都在赚 “三重收益”：基础的分红收益，大部分 REITs 年化分红率在 4%-6%，比十年期国债高不少;其次是价差收益，利用市场波动低买高卖，比如在产品折价超过 6% 时入手，溢价时卖出，不过要警惕追高风险，曾经有投资者在溢价 30% 时进场，后来遭遇回调被套牢;最后是扩募收益，提前布局那些底层资产优质、运营稳健的品种，等着资产注入带来的价值提升。资产配置上可以做个平衡，70% 仓位配沪杭甬高速这类稳健的基础设施 REITs，30% 配消费或数据中心 REITs，既能抗跌又有弹性。
当然，高收益必然伴随风险，这几点必须警惕。运营风险最常见，要是底层资产出租率下滑、商户跑路，现金流就会断档，收益自然跟着降;估值风险也不能忽视，现在部分热门 REITs 市净率已经偏高，过度炒作后很可能出现回调;还有流动性风险，有的产品一天成交额只有几十万元，想卖出时可能找不到买家，手里的份额变成 “死钱”。尤其要注意，REITs 是封闭式基金，募集期过后不能申购赎回，只能在二级市场交易，所以买之前一定要想清楚自己的资金使用计划，不要用短期要用的钱去投资。
其实从 2023 年首批 REITs 上市到现在，这个市场已经越来越成熟，73 只产品创造的近 35% 平均收益，已经证明了它的投资价值。对普通人来说，这是少有的能低门槛参与不动产投资的机会，不用凑几百万首付，1000 元就能分享商业综合体、高速公路的收益。但记住，没有稳赚不赔的投资，关键是搞懂规则、选对品种：先根据自己的风险偏好选沪深两市，再按出租率、运营能力挑具体产品，最后用合理的仓位配置分散风险。
最后提醒一句，2025 年二季度数据显示，REITs 虽然平均收益达 7.57%，但也有个别产品出现亏损，盲目跟风肯定不行。最好先打开你的基金 APP，看看在售的 REITs 有哪些，对比一下它们的底层资产和历史收益，再结合自己的情况做决定。如果还是拿不准，找专业理财顾问聊一聊，毕竟适合别人的不一定适合你。做好准备，说不定下一个享受涨停收益的就是你。
本文来自投稿，不代表火星财经立场，如若转载，请注明出处：https://www.sengcheng.com/article/101110.html
微信扫一扫 
支付宝扫一扫 
