百万房价小区里的公租房，两边住户都委屈

公租房建在商品房小区里，这种“配建”模式在一二线城市并不鲜见。

2010年后的十年间，为快速建设保障性住房，“商品房小区配建公租房”成为许多城市采用的阶段性政策。最直接的结果就是一批崭新的商品房小区里，配置有不同比例的公租房楼栋，商品房业主和公租客，就这样同住一个屋檐下。

有网友分享过极端的个案：在华东某大城市，一座核心地段小区的房价一度冲上10万元/平米，而其中公租房的月租金只要一千多元。

今天，随着保障房缺口缩小，配建公租房的商品房项目正在逐步减少。但在一些已经建成的小区里，“混住”造成的争执旷日持久。特别是在房价波动的大背景下，“住得公平”和“住得安心”重新成为很多小区的核心议题。

一段现场拍摄的视频中，一扇小区内部的隔离铁门轰然倒下。夜色中，人们纷纷举起手机，记录下小区里的“历史性事件”——这是一场两类居民、两种住房之间的对峙。

最近一个月，位于杭州的杭樾润府小区里，商品房业主和公租房租户之间的矛盾再次激化，导火索就是这扇被推倒的铁门，它的作用是隔开小区内的公租房和商品房。这并不是这两个群体之间的第一次冲突，可预见的未来，矛盾也不会随着铁门被推倒而消失。

杭樾润府小区并非个例，过去几年，在公租房和商品房混住的楼盘中，类似的争议不断出现。

8月20日，杭樾润府小区内的公租房租户和商品房业主产生了冲突。（图/由受访者提供）

公租房属于公共保障性住房项目，在房价较高的一二线城市，为快速建设保障性住房，“商品房小区配建公租房”成为过去数年的阶段性政策。

例如西安，如果建设单位选择实物配建公共租赁住房，根据《西安市商品住房项目配建公共租赁住房实施细则》（市政办发〔2018〕118号），即按照不低于宗地住宅建筑面积的15%配建，其中5%无偿移交政府；10%由政府回购。

在这种背景下，许多城市的商品房、公租房混住模式形成。

“公”字当头，注定了公租房带有社会福利性质。谁来住、怎么住，具体到各地，原则常有差异，但总体来说，是向低收入家庭倾斜。而在北京、深圳、广州、杭州等房价较高的城市，“混住小区”里业主和租客付出的成本，往往悬殊，享受的却是同一小区几乎一致的居住体验。

目前，随着保障房缺口缩小，各大城市配建公租房的商品房项目正在逐步减少。但遗留的矛盾仍然留存于不同的小区里。特别是在房价波动的大背景下，“住得公平”和“住得安心”重新成为很多小区的核心议题。

隔离的铁门

王铠是杭樾润府的商品房业主，他从2024年12月开始，就为小区里的配租政策苦恼不已。

根据王铠的说法，当时小区交付不到半年，在周围道路、市政排污工程尚未竣工，大部分商品房业主尚未入住的情况下，小区内所有公租房就被一次性租出去。对此，商品房业主感到不满，一边向住保房管局投诉，一边设置了物理隔离，希望将公租房和商品房分区管理。

包括杭樾润府在内，附近地块总共有四个楼盘。王铠介绍道，原本每个小区都应配建5%的公租房指标，他所购买的杭樾润府占地面积最小，却要以“相对集中配建”的形式承建四个楼盘的公租房配额。目前小区的公租房比例达到22%，而其他三个小区完全没有公租房。

杭樾润府的业主向政府申请信息公开，收到杭州市拱墅区城中村改造工程指挥部2021年的一份文件。文件指出，杭樾润府及另外三个楼盘地块需配的公租房以相对集中配建的形式落实在杭樾润府的地块。业主表示在购房时并未被告知这些具体细则。（图/由受访者提供）

今年7月中旬，杭樾润府的公租房租户陆续搬进了小区。而在8月20日的时候，小区内就因为物理隔离的问题，迎来了第一次争执。

根据王铠提供的视频，大约几十位公租房租户围绕在原本商品房业主加建的隔离门一侧，用力地摇晃着铁门，旁边传来有人叫好的声音，没过多久，铁门便被推倒在地，围观者欢呼鼓掌。

部分公租房租户正在摇晃加建的铁门。（图/由受访者提供）

王铠告诉记者，这件事情发生之后，很多原本对公租房并不排斥的业主，态度也发生了转变。“大家感到害怕，这个栏杆附近还有很多儿童游玩的设施，现在业主都不敢带小孩下来玩，怕发生新的争执。”

推倒隔离铁门当天，有公租房租户表示他们无法停车，把车辆堵在了地下车库的门口。目前事件还在调查中，未最终定性。（图/由受访者提供）

他回忆签署购房合同时，房地产销售虽告知了他小区内有公租房，但是具体的数量、户型，以及集中了其他三个楼盘的公租房指标一事，则完全没有提及。

9月8日，小区内贴出了新的公告。公告称，“新建的153.40米围栏未取得建设工程规划许可，涉嫌占用绿地、占用物业管理区域内道路、场地，已产生安全隐患”，要求即刻拆除，关于错配问题则没有进一步回应和处理。

小区内张贴的最新公告与业委会对此回复的联络函。（图/由受访者提供）

知道这个消息，王铠和一些商品房业主感到失望。在他看来，绝大部分商品房业主都是理解和支持公租房政策的，“不能给我们扣上一个什么‘歧视公租房’的帽子，真正的诉求是希望纠偏。”王铠说道。

在社交媒体搜索栏敲下“商品房”“公租房”两个词，会发现杭樾润府的争端并不是个案。在众多混住小区里，这始终是热议话题。

有杭樾润府的业主发帖质疑“凭什么要拆围栏”，认为公租房和商品房分隔开本就是“惯例”。评论区里，则时不时出现来自公租房租客的反驳，称业主在买房时已经知道了公租房的存在，再闹下去对小区的房价也没有好处——杭樾润府开盘价超过45000元/平米，这个价格在杭州市区范围不算便宜。

一片纷扰之中，也有人小心翼翼地分享迁入新居的好心情。一名公租房租客拍下新家的照片，配文“入住完成，感谢杭州好政策，也希望我们小区能够和平相处。”

公租房租户，体验如何？

接受政策帮扶的公租房租户，有时也有着自己的苦衷。

今年是赵清住进重庆市公租房的第三年。38平米的配套公租房单间，对于需要租房的打工人来说省下了一笔不小的日常开销。小区的绿化、公共娱乐设施向他们开放使用，附近也有菜市场、超市，生活条件便利。

不过，她也会感到一些微小的“槽点”。

由于住在低楼层，赵清不止一次看见楼上丢东西的情况，用过的卫生巾和尿不湿、带汤的泡面桶、未熄灭的烟头，甚至还有精神病人高空抛下的扫帚。捡破烂的大爷大妈，经常把垃圾桶翻来翻去，搞得周边一阵臭味。

“住几个月、一两年就走了，当然不会像业主那样珍惜房子。”很多网友这样归结某一类租客的心态。

（图/《安家》剧照）

刚住进来的时候，房子的隔音差到她晚上难以入睡，小到邻居的走路声，大到马路上的车流声和行人吵闹声，在屋子里都能听到。并且，仅她所在的楼栋而言，每一家都有不同程度的漏水或墙皮脱落的情况，每次补完过不了多久又返潮，周而复始。

江西省南昌市的罗先生在几年前住进了一套公租房，天花板管道多次出现漏水情况，曾自费请物业进行过维修，但在今年2月5日再度漏水。罗先生第一时间联系物业帮忙处理，但物业以没有师傅之类的理由拖延了半个多月，并未及时处理。

“公租房虽然是福利政策，一年三四千的房租比外面租房便宜，但一些保障维护不该因此缺位。”罗先生说道。

很多人在社交平台抱怨隔音问题。（图/社交平台截图）

一名网友发帖记录了自己不太舒服的居住体验：靠近卫生间的墙面经常容易渗水和发霉，电梯时不时就会出故障。但把这些问题反映到了物业处，物业的态度却让她大为光火。

“如遇到房屋问题，需要按照政府规定的流程进行处理，而不是仅仅根据租客的要求而采取行动。当然，租客可以选择上报问题，也可以自由选择是否继续居住在这里，并没有强制规定要求租客必须在这里居住。”某物业在公租房群聊中回复道。

（图/《安家》剧照）

保障性住房政策在设立之初，目的更多地侧重于保障居住需要，而不是提高生活品质需要。但是种种细碎的居住问题，总会在入住后产生，它们需要被看见、被解决。

那位发帖的网友不解，在她看来，公租房是由公共政策提供的，自己也是符合条件、按照流程规范正常申请，有权利享受正常及时的物业服务。

商品房和公租房，同处一个小区

按照政策规定，公租房住户主要是城市中收入较低、欠缺基本住房条件的人群。

以2025年武汉市中心城区的公租房申请标准为例，想要申请的城镇居民、新就业职工家庭的人均可支配收入须低于3000元，单人户家庭和符合条件的外来务工人员的标准为3500元。此外，还需满足城镇居民家庭无房或人均住房建筑面积低于16平方米，新就业职工和外来务工人员本市无房的条件。

2025年申请广州市户籍家庭公租房的家庭收入及财产限额标准。（图/广州市政务服务网）

5年前，胡易明以450万的价格，在华东一座二线城市购入了一套一百多平米的商品房。购房时，房地产销售告诉他，所选的楼栋隔壁就是政府的公租房。胡易明当时并没对此有多少实感，“房价上行期，摇号买房，摇到就是运气，没太把这件事放在心上”。

几年后住进去，作为商品房业主，他逐渐感受到了一种微妙的不平衡。

“上下左右的邻居，都花了四百多万买房，但隔壁栋，只需要每个月几百块，就能享受同样的环境和服务。”同时胡易明还告诉《新周刊》，同样的小区，商品房的物业费是4.5元/平米，而公租房是2元多/平米。

（图/《安居》剧照）

胡易明所在小区的地下车库，不同楼栋之间相连相通。距离他车位不远的公租房车位，有一个出租车司机也在给汽车充电。

“我忍不住算了一笔账，他租车位一个月只要几百，花1000块钱安装充电桩。而我光是买车位就花了将近40万，每年的车位管理费还要交1000多元。”胡易明列举着两种费用之间的巨大差异。

知名民生节目《1818黄金眼》，也曾报道过小区以玻璃门作为物理隔离隔开公租房和商品房。（图/由受访者提供）

他所在小区的业主委员会向物业要求，也在小区中进行物理隔离：只有商品房业主能从大门进入，而公租房租户则要绕上一大圈，绕过小公园、泳池等配套设施，才能走到小区。

业主群里，经常有业主拍下公租房租户的不文明行为。看着这些信息，胡易明没有发表过什么意见，他有时也觉得一些业主太极端，“不可能把别人完全隔开，因为公租房的产权所有者，同样也是业主”。

在生活中，他几乎没有和隔壁栋的公租客打过交道，对他们的大部分印象，均来自业主群的吐槽。偶尔在小区里遇到没公德的行为，又怎么能确定对方住在什么性质的楼栋呢？胡易明明白，素质高低当然不能简单地以房屋性质划分，但又无法否认，心理不平衡客观存在。

（图/《安家》剧照）

“我的表哥在重庆住的也是公租房，以前他和我说公租房政策的时候，我觉得这个政策真挺好的。”胡易明说道。

“混住小区”的未来，

怎么办？

一线城市的公租房，设立之初是为了用更低的成本拉平人们的居住水平，让低收入人群的居住需求得到保障。但在政策探索落地的过程中，争议和摩擦又难免发生。

在香港中文大学（深圳）人文社科学院教授、《人地之间：中国增长模式下的城乡土地改革》作者陶然看来，住在“混住小区”里的商品房业主有所怨言，这类小区爆发矛盾，都是可预见的，“因为这类办法创立之初，就存在着隐忧”。

“出于完成保障性住房目标的考量，实行商品房配租公租房的政策。这导致了两个问题：第一，损失了一定的土地收入；第二，在房地产市场不好的情况下，土地可能本来就难卖出，配备了公租房之后情况更甚。”陶然如此解释商品房楼盘配备公租房政策的另一面。

（图/视觉中国）

在陶然看来，有很多保障性住房并没有落到真正需要帮助的弱势群体上，资源存在误配和浪费。要实现住房保障，最好的方法还是通过市场机制来解决。

他认为，对于租房困难的人群，可以提供资金补贴，这样一方面可以增加市场的供应，另一方面也更灵活变通。同样的价钱，一个外来务工人员可能想要住在比较容易找工作的地方，租个30平米的小公寓，而不是在郊区租住一间60平米的房子。通过需求侧来补贴，比供给侧补贴要有效率得多。

陶然认为，公租房的集中建设模式也更为合理，拿一部分商品房的土地出让金，单独找一块地建设公租房，配备给需要帮扶的人群。这样既避免争端，也能减少成本。

2021年，由清华大学举办的“中国公共政策案例分析大赛 ”中，一支获奖队伍就以“公租房配建政策执行的紧张、断点与建制 ”为题，分析了公租房配建政策的实践与困境。

调研提到，公租房配建政策，旨在避免城市中低收入群体形成空间分异的“孤岛”，促使商品房和公租房的居住混合走向融合，但现实，却离理想化的政策目的有很远距离。

“配建形式的公租房往往都建设在商品房小区的角落，大多都是被围墙圈住，留一个消防通道方便进出…… ”

（图/unsplash）

但不可否认的一点是，在商品房中配建公租房，的确也圆了很多城市群体的安居梦。

郑州市广播电视台在2016年的报道中，援引当地相关部门的观点，五年来一大批公共租赁住房投入使用，有效解决了城镇中低收入住房困难家庭、外来务工人员和城镇新就业职工的住房问题。

但也是在2016年，郑州发布《关于停止在商品住房项目中配建公共租赁住房的通知》，对于所有新组织出让的国有建设用地，一律停止配建公共租赁住房。这意味着，在郑州实施近5年的商住房项目配建公租房政策取消。

政策取消了，建成的混住小区仍然存在。2020年，大象新闻报道了郑州市永威枫香庭西苑，铁门隔绝公租房和商品房，两房住户隔空争吵，都觉得自己受了委屈

（图/bilibili @1818黄金眼 视频截图）

声息相闻的邻居，终归需要互相理解、互相包容，探索和谐共处的模式，这是共同安居的首要前提。

2017年，青岛万科紫台小区的业主曾因为商品房和公租房之间加设的一道铁门大打出手。当时的新闻资料显示，小区西侧的一道铁门和一排绿植将外围的保障房和内部的商品房分隔开来：在保障房一侧，几乎没有任何绿化或健身器材等设施；而在商品房一侧，则有大量绿化、塑胶跑道、健身器材等公用设施。

那次冲突，导致隔离门被推倒在地，部分绿植被连根拔起，数位业主受伤。

8年过去了，如今在地图软件上搜索青岛万科紫台周边的街景，平静、安闲，一切如常，不知道那扇作为矛盾具象化的铁门，还是否存在。

有当地网友在“青岛住房安静体验”的测评帖中，推荐了万科紫台，“邻里和小区内都很安静”，像什么都没有发生一样。