住房租赁REITs，成为资本市场“香饽饽”

5月21日，华泰苏州恒泰租赁住房REIT在上交所上市，首日开盘即上涨29.99%，触及公募REITs上市首日30%的涨幅上限，次日继续触发非上市首日10%的涨幅限制。5月23日收盘价达4.178元/份，相较于基准价2.734元/份，累计涨幅达52.82%，再次触发停牌机制。

至此，华泰苏州恒泰租赁住房REIT连续三个交易日触发停牌机制。

据其5月26日发布的公告显示，该REITs初始投资的基础设施项目为位于江苏省苏州市苏州工业园区启月街1号的菁英公寓项目，为公共租赁住房。

本基金以获取基础设施项目租金等稳定现金流为主要目的，通过积极主动运营管理基础设施项目，力求提升基础设施项目的运营收益水平，实现基础设施项目现金流长期稳健增长。随着交易价格大幅上涨，净现金流分派率将显著下降。

按照公告说明，基金首次发行时的年化净现金流分派率预测值=预计年度可供分配现金流/基金发行规模。对应到每个投资者的年化净现金流分派率预测值=预计年度可供分配现金流/基金买入成本。

根据《华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》， 华泰苏州恒泰租赁住房REIT 2025 年度预测可供分配金额为 54,678,152.94 元。基于上述预测数据，投资者在二级市场交易买入本基金，假设买入价格为当天收盘价 4.178 元 / 份，该投资者的2025 年净现金流分派率预测值 =54,678,152.94/(4.178*500,000,000)=2.62%。

此前发售阶段，其认购阶段网下倍数高达216.91倍，公众认购倍数达829.78倍，刷新历史纪录。

华泰苏州恒泰租赁住房REIT成为近期公募REITs市场高热度的典型代表，一系列优异的数据表现，充分彰显了住房租赁REITs在二级市场上的优异表现。

租赁住房REITs涨势喜人

2025年以来，住房租赁REITs在二级市场表现强劲，多只产品上市首日触及30%涨停、网下认购倍数屡破纪录、二级市场价格持续攀升，引发市场关注。

汇添富上海地产租赁住房REIT于3月31日在上交所挂牌上市，从获批到上市仅用了18个工作日，刷新了公募REITs市场的新纪录，作为全国首单“商改保”REITs，汇添富上海地产租赁住房REIT上市首日涨幅超30%，累计涨幅48.35%，同样触及涨幅上限。

往年上市的住房租赁REITs中，截至5月20日，中金厦门安居REIT涨幅为24.44%;国泰君安城投宽庭保租房REIT涨幅为18.11%;招商基金蛇口租赁住房REIT涨幅23.33%;华夏基金华润有巢REIT涨幅20.96%……

整体来看，住房租赁REITs市场呈现出三个特点：一是新上市项目均出现首日涨停，显示出资本市场对住房租赁行业抱有很大热情;二是板块整体领跑，Wind数据显示，截至5月20日，保租房REITs年内平均涨幅达到24.7%，显著高于公募REITs年内20.28%的平均涨幅;三是资金虹吸效应明显，以汇添富上海地产REIT为例，其公众配售比例低至0.2%，认购资金超千亿元，凸显市场对稀缺资产的追逐。

涨势背后的三大核心逻辑

今年以来，A股市场年内震荡下行，住房租赁REITs却逆市走强。这一深度背离背后，政策红利、底层资产优质，以及资本避险资金配置需求构成三大核心逻辑。

在政策方面，2023年央行推出的“租赁金融17条”首次明确将保租房REITs纳入基础设施公募试点，2024年财政部对保租房资产证券化实施所得税递延政策，2025年3000亿元保租房专项再贷款落地……政策的层层加码，为REITs常态化发行铺就了一条大道。

与此同时，地方政府通过“商改保”、“工改租”破解土地供给瓶颈，如上海江月路项目将空置率40%的写字楼改造为租赁住房，“存量盘活”需求下，这种“旧瓶装新酒”的模式，让地方政府得以在不新增土地供应的情况下，快速扩充保租房房源，同时为资本市场输送优质资产。

此外，随着华夏北京保障房REIT扩募获批，标志“首发+扩募”双轮驱动格局形成，进一步激活市场。

从项目本身来看，其区位优势是核心要素。整体来看，领涨项目的底层资产集中于一线城市及核心产业带，具备人才虹吸效应和高出租率。在此基础上，项目得以保证稳定现金流，以华泰苏州恒泰REIT为例，其底层资产“菁英公寓”2024年出租率为95.99%，净现金流分派率为4.75，且租金收入连续三年增长。

在宏观经济渐进式修复的大背景下，住房租赁REITs的租金收入和出租率保持相对稳定，展现出了较强的抗风险能力。

站在投资方的角度，债券市场利率下行背景下，REITs凭借4%-5%的现金分派率成为机构资金“避风港”。以国泰君安城投宽庭REIT为例，其年化分派率3.2%，较10年期国债1.67%的收益率更具吸引力。此外，险资、养老金等长期资金入场预期，进一步推高配置需求。例如，今年2月，新华保险联合大家人寿、万科集团等，共同投资设立万新金石(厦门)住房租赁股权投资合伙企业(有限合伙)。其中，新华保险持股59.9%，大家人寿持股30%。

在多方因素推动下，住房租赁REITs规模有望进一步扩大。

下一阶段重在运营

数据显示，2025年保租房REITs预计发行规模突破250亿元，扩募项目加速落地，部分新项目正处于申报或筹备阶段。

例如，宁波城建投资保租房公募REIT，今年3月启动招标工作，是浙江省首单保租房REITs项目;上海城投集团此前已成功发行国泰君安城投宽庭保租房REIT(2024年上市)，目前正推进新一轮保租房REITs申报工作，扩募储备资产规模为已发行项目的4.67倍;万科泊寓企业已启动新一轮申报，存量资产证券化提速;已上市的保租房REITs中，多家机构正筹备扩募方案……

可见市场对住房租赁REITs具有充分信心。但需要注意的是，随着政策红利的耗尽，具备核心区位、产业协同能力的项目仍将受捧，而高溢价、低分派率产品可能面临回调压力。未来竞争将聚焦精细化运营。

写在最后

住房租赁REITs的涨停潮，既是政策红利与资产荒共振的结果，也折射出资本市场对稳健收益资产的饥渴。然而，高光背后需警惕非理性泡沫。对投资者而言，需穿透短期波动，聚焦底层资产质量与长期现金流;对行业而言，唯有平衡民生属性与商业可持续性，方能构建真正的“租购并举”生态。未来，REITs市场将从“野蛮生长”步入“精耕细作”的新阶段。

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