北京房产中介协会倡议：不得PUA房主，7类行为直接拉黑，记分12分永久禁业

2025年9月30日，北京市房地产中介行业协会正式发布《关于规范房地产经纪行为、助力市场健康发展的倡议》，以行业自律形式向全市房地产经纪机构、从业人员及网络自媒体提出明确规范，标志着中介行业对不当行为的监管强化进入新阶段。

政策发布：四大领域十项禁令划出行业红线

当前房地产市场正处于止跌回稳的关键阶段，经纪服务与信息传播对市场稳定影响重大。协会针对行业乱象推出4大类共10项倡议，核心聚焦舆论导向、业务操作、收费行为及市场竞争四大领域。其中，禁止采用PUA手段损害房主合法权益被列为重点，具体包括杜绝虚假带看、恶意压价、引诱业主低价挂牌、唱衰做空市场等不正当经营行为，直指此前引发争议的中介“心理施压式”营销乱象。

市场反应：从热搜争议到行业规范的破局尝试

倡议出台的直接背景，是此前“中介雇人看房砍价60万搞崩房东心态”话题登上热搜，暴露出中介行业长期存在的操作灰色地带。多位北京房主曾控诉类似经历：被经纪人以“小区同户型只有最便宜的才能卖出去”等话术制造焦虑，或遭遇多名经纪人轮番压价，形成“中介PUA房主”现象。此次倡议首次将“PUA房主”明确纳入行业禁止行为，既是对社会关切的回应，也为市场秩序修复提供了自律框架。

此次行业自律发声，意味着房地产中介行为监管从行政监管向“行政+行业自律”双轨模式升级，对重构市场信任、规范交易秩序具有标志性意义。

倡议核心内容解读

什么是“PUA房主”？

北京房地产中介行业协会明确将“PUA房主”定义为中介通过心理操控手段损害房主权益的行为，核心是利用信息差和心理压力迫使房主低价售房。常见手段包括：故意制造市场恐慌（如“现在不卖明年更亏”）、虚报低价房源误导定价、雇佣“演员”虚假带看制造紧迫感，或是通过“做局砸盘”等方式恶意压价。这些行为本质上是通过欺骗、利诱、胁迫等不正当手段，扭曲房主对市场的判断，最终实现中介快速成交或获取“热销房源”标签的目的。

房主必知：7类禁止行为清单

协会从信息发布、业务操作等四大领域划出“红线”，以下7类行为直接关系房主权益，需重点警惕：

1. 制造市场恐慌的“舆论操控”

• 禁止行为：中介不得发布“房价大跌”“暴跌”等夸大标题，或故意传播“市场要崩”的恐慌言论；也不能用存在明显硬伤（如漏水、临街）的低价房源当“典型案例”，暗示你的房子也只能卖这个价[0,4]。
• 房主应对：遇到中介唱衰市场时，可要求出示官方市场数据（如建委成交均价），拒绝“以偏概全”的定价建议。

2. 虚假带看的“饥饿营销”

• 禁止行为：中介为了完成KPI，可能雇佣人员假装看房，制造“房子很抢手但报价太高没人买”的假象，再借机劝你降价挂牌[0,4]。
• 房主注意：带看前可要求中介提供看房人真实需求（如购房资质、预算），避免被“演员”误导。

3. 恶意压价的“心理施压”

• 禁止行为：这是典型的PUA手段！包括虚报“其他中介报价更低”，或联合买家“做局砸盘”（如假意集体压价），迫使你低价成交[4]。
• 关键提醒：任何要求降价的建议，都需基于同小区近期真实成交价（可查链家、我爱我家等平台的历史成交记录），而非中介口头“行情”。

4. 诱导低价挂牌的“套路陷阱”

• 禁止行为：中介可能承诺“低价挂牌就能上热销推荐位”，但实际是为了快速成交拿佣金，导致你损失房屋真实价值[0,4]。
• 签约要点：挂牌价需写入委托合同，明确“未经房主同意不得降价”，避免中介擅自调价。

5. 报价议价的“暗箱操作”

• 禁止行为：中介替买家砍价时，必须有你的书面授权，不能私自以“客户只出这个价”为由逼你让步[4]。
• 操作建议：议价前签订《价格授权书》，约定最低成交价和中介的议价权限，避免被动。

6. 隐瞒真实市场价格的“信息垄断”

• 禁止行为：中介若故意隐瞒同户型高成交价，只告诉你低价案例，属于“歪曲事实”的违规行为7。
• 查证方式：通过“北京市房地产交易管理网”查询小区近期成交数据，或要求中介提供至少3套同户型成交记录。

7. 佣金与费用的“隐形陷阱”

• 禁止行为：除了明码标价的中介费（通常为成交价的2.2%-2.7%），中介不得收取“加急费”“渠道费”等未公示费用[4]。
• 避坑技巧：签约前要求中介提供《服务收费清单》，并注明“无其他隐性收费”，留存作为维权证据。

这些规范的核心，是让中介回归“信息桥梁”的角色——既不夸大市场风险制造恐慌，也不隐瞒真实行情误导定价。对房主而言，学会识别这些PUA手段，才能在卖房时守住自己的“价格底线”。

行业乱象与背景分析

当前北京房产中介行业的PUA乱象，实则是“市场下行压力-中介业绩焦虑-房主弱势地位”三角关系交织的必然结果。2025年10月北京二手房均价已跌至41632元/㎡，同比下降9.48%，而5月挂牌量突破12万套，当月网签量仅12982套，供需失衡的市场环境让中介陷入“不压价就没交易”的业绩焦虑中[“行业乱象根源在于…”摘要]。这种压力传导下，房主沦为弱势方——他们既缺乏市场真实数据判断能力，又面临中介“话术围剿”与信息操纵的双重挤压。

中介的压价手段已形成系统性套路。最常见的是制造紧迫感，如声称“第一个买家价格最高，错过再无”，或虚构竞争场景“刚有客户愿意加价10万但要求今天定”[“房产中介行业存在心理操纵…”摘要]。更隐蔽的是“信息茧房”战术：只向房主推送低价成交案例，刻意隐瞒同户型高价房源，甚至雇人扮演“假买家”带看后反馈“报价太高，不值这个价”，逐步瓦解房主心理防线[“当前房地产市场处于止跌回稳关键阶段…”摘要]。某中介从业者透露，公司培训手册明确要求“用未来亏损预期倒逼降价”，典型话术包括“现在不卖明年更亏，这片区房价每月跌500元/㎡”“政策收紧后，您这房至少再降30万才有人问”[“行业乱象根源在于…”摘要, “当前房地产经纪行业存在多类乱象…”。

这种乱象背后是行业自律的集体失效。2025年二季度，北京市住建部门累计发布21次警示名单，124家违规中介机构中，通州区24家、丰台区17家、朝阳区15家位列前三[“房产中介行业存在心理操纵…”摘要]。这些企业普遍存在“投诉量大却拒不整改”“拖延支付客户资金”“行政调查时失联”等问题，折射出监管与市场之间的断层[“当前房地产市场处于止跌回稳关键阶段…”摘要]。更值得警惕的是，部分中介将压价套路“标准化”——通过KPI考核强制要求经纪人“每月至少促成3套低价房源”，甚至为争夺房源标签，诱导房主“先降50万挂牌，承诺一周内卖出”，实则将房源作为吸引客户的“引流工具”[“当前北京市房屋中介行业存在诸多乱象…”摘要]。

当市场下行压力遇上中介的“业绩生存战”，房主正面临一场不对等的博弈。北京市房产中介协会的倡议，正是对这种“劣币驱逐良币”现象的紧急刹车——但要根治乱象，或许还需要建立房源价格透明机制、规范中介佣金结构，让市场回归“信息对称”的理性轨道。

典型案例深度解析

在北京房产交易市场，中介对房主的 PUA 行为并非个例，而是通过精心设计的话术与战术渗透在交易全流程中。从诱导违规操作到恶意压价，这些行为不仅造成房主直接经济损失，更破坏了市场公平交易的基础。

诱导伪造证明：签约室外的灰色操作

链家某中介曾在促成交易时，与房主进行“签约室外操作”——在门店签约室以外的隐蔽场所，诱导房主伪造收入证明以满足贷款条件。这种“场外交易”的模式避开了正规流程监管，中介以“快速成交”“保证通过审核”为诱饵，使房主陷入后续产权纠纷与法律风险。此类行为暴露了部分中介为追求业绩，不惜触碰合规红线的行业乱象8。

车轮战压价：一场精心编排的“降价戏剧”

案例 1：李溪的 14 万损失与“组合式 PUA”

北京房主李溪的卖房经历，堪称中介心理操控的典型样本。四位链家经纪人以“组合式 PUA”轮番施压，上演了一出“事先排练好的戏剧”：

• 第一步：锚定低价预期第一位经纪人拿出小区内一套“面积更大但临街顶层、半年未售出”的房源，以“同小区参考价”为由要求降价；
• 第二步：强化价格焦虑第二位经纪人随即补充，称该低价房源房主“私下表示还能再降 5 万”，暗示李溪的报价已脱离市场；
• 第三步：制造时间压迫第三位经纪人突然带来“紧急消息”：声称有位空姐买家“当晚 5 点必须赶航班，仅剩 40 分钟决策时间”，迫使李溪在焦虑中放弃理性判断；
• 第四步：锁定心理防线第四位经纪人则以“门店业绩下滑”（上月成交 100 多万，当月 20 号仅 30 万）和“首价最高”理论，宣称“现在是房子未来五年的价值最高点”。

最终，李溪在多重压力下将采光优良的房屋降价 14 万成交，事后才意识到自己的房屋价值被严重贬低。

案例 2：6 天损失 21 万的“砍价 60 万”事件

更触目惊心的是“中介雇人看房砍价 60 万”热搜事件。某房主在挂牌后，遭遇中介团队的“车轮战”战术：4 名经纪人交替带“假买家”上门，故意在看房时挑刺“采光差”“户型老”，并透露“同小区有房主降价 30 万急售”。同时，中介通过伪造“带看记录”营造房源滞销假象，宣称“现在买房人都在等降价，你不降就只能砸手里”。

在持续 6 天的心理轰炸下，房主心态崩溃，最终以低于市场价 60 万成交，仅这 6 天内就直接损失 21 万。这种通过虚假带看、恶意压价、时间压迫组合的手段，本质是利用信息不对称对房主进行“心理围猎”。

隐性施压：从“限制展示”到“舆论孤立”

除了直接的话术攻击，中介还通过技术手段和舆论操控削弱房主议价权。北京朝阳区房主朱小林因挂牌价略高于市场价，被链家门店店长直接限制在贝壳平台展示。挂牌两周仅零星看房，维护人还特意转发买家“房主报价太高，心太高”的负面评价，进一步降低房源吸引力。这种“冷处理”策略让房主陷入“无买家问津”的困境，最终被迫妥协降价。

这些案例并非孤立事件。从北京房主“4 个经纪人轮番登场”的控诉，到广东房主半年内被要求“连降 6 次价”的无奈，中介 PUA 已形成标准化操作流程。当“卖一套房像经历一场精神洗礼”成为房主共同体验时，北京房产中介协会“不得 PUA 房主”的倡议，正是对这种行业积弊的及时纠偏。

市场影响与行业变革

北京房产中介协会“不得PUA房主”倡议的出台，正从短期震慑与长期规范两个维度重塑市场生态。短期来看，违规成本的显著提升形成了对行业乱象的强力约束。结合2023年实施的“记分管理制度”（类似驾照记分机制），中介机构及从业人员面临前所未有的监管压力：

同时，2024年实施的备案管理办法要求各区在企业备案后90日内开展现场核查，通过“数据多跑路”减少企业重复提交材料的同时，强化了事中事后监管，让虚假备案等行为无所遁形。

长期视角下，倡议推动行业从“信息不对称获利”的传统模式转向服务标准的系统性重塑。备案管理办法明确要求企业在经营场所和网络端公示服务内容、收费标准，分散式租赁住房还需在出租屋内公示服务管家联系方式、安全提示等细节，让交易全程“阳光化”。行业专家指出，这一转变正引导中介机构从“激进促成交易”转向“专业价值竞争”，例如禁止虚假带看、恶意压价等行为后，机构开始更注重房源真实评估、客户需求匹配等核心能力的提升。

市场数据为这一变革提供了积极反馈。2025年“金九”期间，北京二手房网签量达1.32万套，同比增长24.1%，新房网签量也同比增长11.4%。尽管市场回暖受多重因素影响，但倡议带来的交易透明度提升与房主权益保障，无疑为稳定市场预期注入了关键信心——规范的报价议价机制减少了非理性降价，真实的房源信息降低了消费者决策顾虑，这些都成为巩固复苏态势的重要支撑。

对比国际经验，美国房地产中介的“单边代理制”或许为行业转型提供了参考。该模式下，中介需明确代表买方或卖方利益，严格履行信息披露义务，这种“权责清晰”的服务框架与北京当前推动的“明码标价、禁止返佣、规范代理”等要求高度契合。未来，随着“自律倡议+量化监管”双重约束的深化，北京中介行业有望向更注重专业分工、服务增值的成熟模式演进，最终实现从“规模扩张”到“质量取胜”的跨越。

房主权益保护指南

面对房产交易中的潜在风险，房主可通过 “五步自保法” 系统防范中介 PUA 行为，结合行业案例教训与实操工具，构建权益保护屏障。

一、资质核验：从源头规避风险

选择中介机构时，需通过 北京市住建委官网 或 房屋租赁管理服务平台 查询备案信息，确认其具备“房地产经纪”经营范围及从业人员实名登记资质，避免与无照经营或“被暂停公示”的机构合作。可优先选择纳入行业协会监管、信用良好的经纪机构，降低“做局压价”风险。

二、证据留存：全程记录防纠纷

针对“签约室外沟通无录音”等常见维权痛点，需做到：

• 沟通留痕：对中介“贬低房产”“胁迫降价”等言行，全程录音录像并保存聊天记录、邮件往来，留存时间自服务结束起不少于三年；
• 书面确认：要求中介书面记录客户真实意向价格、带看人员身份信息，避免口头承诺无据可查；
• 拒绝私下操作：坚持在中介门店签约，不接受“场外签合同”“口头补充协议”等规避监管的行为。

三、科学定价：拒绝被“套路”压价

中介常以“虚假带看”“热销标签”诱导房主低价挂牌，可通过三招破局：

1. 市场调研：通过政府指导价、周边小区近3个月成交数据（如链家、我爱我家等平台公开信息）交叉验证房价；
2. 核实带看：要求中介出示客户真实委托证明，对频繁无实质意向的“带看”明确拒绝，避免被虚假带看量误导；
3. 预留议价空间：不轻易透露底价，参考同户型成交价上浮5%-8%挂牌，为后续谈判留余地。

四、合同规范：筑牢法律防线

签订委托合同时，需重点把控三方面：

• 文本选择：优先使用“首都之窗”或“北京工商”网站下载的示范文本，避免中介自制不公平格式条款（如强制禁止租赁期满后与房主自行成交）；
• 权限明确：书面约定中介报价议价范围，注明“未授权不得低于XX价成交”，要求中介书面反馈客户意向价格；
• 费用透明：列明服务项目及收费标准（佣金一般不超过1个月租金，续签不得重复收费），押金需通过第三方专用账户托管，退房后3个工作日内退还。

五、主动维权：投诉举报有路径

遭遇中介违规时，可通过多渠道维权：

• 行政投诉：拨打 12315 向工商机关举报乱收费、虚假房源，或通过 12345热线 反映无证经营问题；
• 行业申诉：向北京房地产中介行业协会提交书面举报（5个工作日内受理），对不当惩戒可在20日内提交申诉；
• 法律途径：签订合同前发现不公条款可咨询律师，缴纳定金后7天内未签正式合同可无条件退款，权益受损可通过仲裁或诉讼解决。

房主自查清单（交易全流程工具表）

通过以上方法，房主可系统化防范中介PUA，将被动维权转为主动风控，确保房产交易透明、公平、安全。

未来展望与监管建议

针对当前北京房产中介市场存在的 PUA 房主等乱象，行业正探索以 “技术赋能 + 制度完善” 为核心的监管升级路径，推动市场从“野蛮生长”向“规范提质”转型。这一路径将通过数字化工具提升监管效率，同时以信用体系为基础构建长效约束机制，最终实现中介服务质量与市场信任度的双重提升。

技术赋能：数字化手段破解信息不对称

监管技术的革新将成为规范市场的重要抓手。未来，北京计划建立 全市统一的二手房交易中介服务网络监督平台，整合房源核验、交易流程、服务评价等功能，实现中介行为的全流程可追溯。北京市政协委员钱嘉宏建议，该平台应包含 经纪人客户评价机制，将服务质量与从业信用直接挂钩，供市民选择时参考。同时，通过技术手段监控中介与房主的沟通记录，可实时识别“恶意压价”“虚假带看”等 PUA 行为，从源头减少违规操作空间。

数字化转型还将推动中介服务线上线下深度融合。例如，要求机构即时撤销已成交房源、注明从业人员信息，通过线上平台提高房源信息透明度，杜绝“标题党”式虚假宣传。这种“线上留痕 + 线下规范”的模式，既能提升服务效率，也让监管部门可通过数据穿透式监管及时发现异常交易。

制度完善：信用惩戒筑牢行业底线

将 PUA 房主等行为纳入 信用惩戒体系，是构建长效机制的关键。北京正推动建立全市统一的中介信用平台，实施“守信激励、失信惩戒”机制：对虚假带看、恶意压价等违规行为，不仅记入机构和个人信用档案，还将通过协会官网公示警示名单，提醒市民谨慎选择。根据《北京市房地产经纪机构备案管理暂行办法》，主管部门将在备案后 90 日内进行现场核查，对提供虚假材料的企业从严处罚。

行业自律与行政监管的协同也在强化。北京房地产中介行业协会明确，将通过 信用评价体系 对企业和从业人员分级，重点打击“低价诱骗签委托合同后恶意压价”“签订排他性协议”等行为。对累计记分达 12 分的机构和个人，将执行限制从业等措施，形成“协会自律 + 政府监管”的双重约束。

行业转型：从“规模扩张”到“质量竞争”

随着监管趋严和市场成熟，北京中介行业正加速从“跑马圈地”向“精耕服务”转型。北京中介协会秘书长赵庆祥指出，未来行业将通过资本运作和兼并重组走向集中化，形成几家大型中介集团主导的格局，这有助于统一服务标准、提升从业人员专业素质。例如，倡议要求中介机构客观发布市场数据，杜绝“标题党”式解读，并明确虚假带看、恶意压价等行为的禁止性条款，倒逼企业将竞争焦点从“低价抢单”转向“服务增值”。

部分创新模式也在探索中，如借鉴国外经验试点 单边代理模式，由专业代理人全程协助业主处理交易事务，减少中介与房主的直接利益冲突，从流程设计上降低 PUA 行为发生的可能性。

多方共治：构建良性生态闭环

规范中介市场需房主、中介、监管三方形成合力。对监管部门而言，需细化《北京市住房租赁条例》等法规，明确房源发布、佣金收取等环节的法律责任，对违规发布信息的机构最高处 30 万元罚款；对中介机构，应加强内部培训，建立“问题数据即时上传”机制，主动接受街道“房屋警长”监督8；对房主，则需提升市场认知和维权意识，通过协会官网查询中介信用记录，谨慎选择服务方。

唯有各方协同，才能将“禁止 PUA 房主”的倡议转化为市场常态，让中介服务回归“专业撮合、价值创造”的本源，最终实现房地产市场的平稳健康发展。

结语

房子是家，不是筹码。这句朴素的话语，道出了无数人对居所的情感寄托。在房地产市场经历深度调整、逐步迈向止跌回稳的关键阶段，北京市房地产中介行业协会发布的“不得PUA房主”倡议，不仅是对行业乱象的及时纠偏，更是对“住有所居”这一民生目标的有力支撑。当虚假带看、恶意压价、唱衰市场等行业痛点被一一直击，当“客观披露信息、规范业务操作、透明收费、公平竞争”成为全行业的共同遵循，我们看到的不仅是交易环境的净化，更是中介服务温度的回归。

规范中介行为，从来不是单一主体的责任。从行业自律的“预防”，到监管机制的“监管”，再到执法检查的“处罚”，北京正构建起全链条的治理体系，让每一次房产交易都经得起阳光的检验。数字化转型的浪潮下，中介行业正从“规模扩张”转向“质量提升”，专业化服务的价值被重新定义——这不仅是市场发展的必然，更是回应百姓“安居无忧”期待的必由之路。

未来已来，规范先行。在“让百姓安居无忧”的征程上，每一份自律承诺、每一次监管行动、每一次市场参与，都在为房地产行业的高质量发展添砖加瓦。因为我们始终坚信，房子承载的不只是资产价值，更是生活的温度与家的意义。