酒店集团集体“不务正业”？公寓正在成为住宿行业的新赛道

过去一年，酒店行业出现了一个值得关注的变化：公寓品牌，开始进入越来越多酒店集团的业务版图。

上海张江万豪行政公寓即将开业，苏州万豪旅享家公寓已经投入运营；锦江酒店（中国区）旗下途羚公寓持续拓展企业长租业务；东呈与凯悦嘉寓合作，将国际长住品牌引入中国市场；华住也开始尝试把酒店品牌能力延伸到更广泛的公寓板块。

对于单一酒店集团，公寓只是庞大体量当中的一款新品。但当不同企业在同一时间做出类似布局，背后反映的就不再是产品选择，而是酒店行业经营逻辑正在发生变化。

01 酒店公寓当然不是新物种

是不是酒店卷不动了？

也不是。根据《2026中国酒店业发展报告》显示，截至2025年底，全国酒店供给已近38万家，年度新增客房约109万间，供给增长及市场需求依旧旺盛。

在北京、上海、广州、深圳等核心城市，酒店供给持续增加，物业竞争越来越激烈。对于投资者和运营方来说，问题已经从“要不要再开一家酒店”，转向“如何让现有资产创造更高价值”。

过去，酒店的核心收入来自一间客房一天的交易。提高入住率、提升平均房价，是大多数酒店项目经营的主要目标。

如今，越来越多企业开始重新审视一栋物业的价值：除了销售房晚，它是否还能承载更长周期的居住需求？

一栋位于城市核心区域的物业，是否只能作为酒店运营？有没有可能通过不同业态组合，提高资产利用效率？

这种变化，与酒店市场进入新的发展阶段有关。随着酒店供给总量抵达高位，市场正式由增量扩张转向存量博弈、存量换牌周期。市场规模仍在扩大，但酒店增长的逻辑已经改变。单纯依靠扩大规模获得增长的空间正在收窄，如何提升存量物业效率，成为行业新的课题。

酒店服务式公寓，也正是在这样的背景下重新受到广泛关注。面对酒店公寓这个千亿级市场，酒店集团开启了新的心动。

02 酒店集团重新计算一笔资产账

酒店集团布局公寓，先算的是一笔资产账。

不少位于核心区域的酒店物业，地段优势依然存在，但随着竞争加剧，单靠客房销售提升收益越来越困难。

重新开发一个酒店项目，需要面对土地、建设和培育周期；相比之下，通过改造已有物业、调整产品结构，提高资产使用效率，成为更现实的选择。

这也是“酒店+公寓”模式受到关注的原因。

同一栋物业，可以同时承接短住和长住需求。旅游旺季，通过短租获取更高收益；淡季，则依靠企业长住、商务驻场等客户保持稳定收入。物业不再只依赖每天售卖一间客房，而是拥有了更丰富的收益结构。

从资产运营角度看，这种模式解决的并不是供给不足的问题，而是存量物业如何释放更多价值。

但酒店转向公寓，难点并不在空间改造，而在经营方式的变化。

酒店服务围绕短暂停留展开，公寓面对的是长期居住场景。住半年甚至一年的客户，关注的不只是入住体验，而是维修响应、社区环境和日常服务是否稳定。

酒店积累的品牌、会员和服务体系，是进入公寓市场的基础；但真正决定项目成败的，是能否建立适用于长住场景的运营能力。

03 高端公寓，卖的不是豪华，而是稀缺

很多人认为，高端服务式公寓只是把酒店客房做得更大，再增加厨房和生活设施。

但真正成熟的公寓产品，竞争的根本不是面积和配置。

上海海格公寓提供了一个值得观察的样本。

这栋建筑始建于1925年，曾作为静安宾馆使用。改造过程中，项目没有简单拆除重建，而是秉持“修旧如旧”，在保留建筑历史价值的基础上，通过空间修复和运营升级，让这栋老建筑重新进入高端居住市场。

海格公寓能够支撑较高租金，依靠的并非单纯的硬件投入，而是几项难以复制的资源叠加：上海核心城区的地理位置、百年建筑形成的独特属性，以及长期运营带来的稳定服务体验。

客户支付的，并不是一套装修更好的房子，而是一种长期生活中的确定性。

这恰恰是许多酒店集团进入公寓市场时容易忽视的地方。

一些项目习惯沿用酒店思路：增加厨房、配置家电、设置管家服务、引入健身和餐饮设施，然后认为产品完成了升级。

但长期居住者关注的，并不是一次入住时的惊喜，而是生活过程中的细节。

空调出现故障后多久能够维修，快递是否方便接收，公共空间是否长期保持良好状态，服务团队是否熟悉住客需求，这些因素都决定了一位客人是否愿意继续住下去。

酒店完成的是一次住宿交付，公寓维护的是长期生活关系。

两者共享服务基因，但最终比拼的，是持续运营能力。

04 公寓赛道，正在进入高速竞争阶段

过去很长时间，中国服务式公寓市场主要由国际品牌占据。

二十年前，雅诗阁、辉盛国际等国际运营商已经进入中国，高端长住市场一直存在，国际品牌是规则的制定者也是领头羊。

放眼整个赛道，雅诗阁持续规模领先，2025年全球签下1.9万单元；万豪用双品牌卡位，行政公寓主攻核心商务区，旅享家公寓聚焦个人旅居和家庭出游。华住则也通过旗下高端品牌施柏阁以及之前的城家公寓，步步深入。

凭借多年运营积累，这些品牌在高端商务长住市场建立了稳定认知。

它们的核心客群包括跨国企业外派人员、国际商务人士以及高收入长住客户，这类人群看重品牌保障、服务稳定性，也愿意为确定性的居住体验支付溢价。

但中国市场正在出现新的需求。

未来服务式公寓的竞争，未必只集中在高端商务市场，更大的空间可能来自数量庞大的中长期居住需求。

近年来，产业园区扩张、企业跨区域布局、研发和制造基地迁移，带来了大量阶段性长住人群。员工驻场、项目团队、异地工作的年轻人，需要在一座城市生活数月甚至更久。

他们既不是传统酒店客群，也不同于普通租赁市场的消费者。

他们不追求高端酒店的奢华配置，也不希望承担租房过程中的装修、签约和维护成本，而是需要一个能够快速进入生活状态、同时拥有稳定服务保障的居住空间。

这正是中国酒店集团可能切入的市场。

过去二十多年，中国酒店企业积累的核心能力，并不是打造少数高端项目，而是建立覆盖全国的运营网络。

锦江、华住、东呈等企业已经拥有规模化门店体系、会员资源、数字化管理能力和供应链优势。这些能力过去服务于短住客群，如今开始具备向长期居住场景延伸的条件。通过保留原有可用设施，不大拆大建，降低了大规模新建物业的资金压力，用轻改造解决存量改造的账。

对于本土酒店集团而言，机会或许并不在复制一个宝格丽公寓，而是在更广泛的中高端长住市场建立竞争力。

高端公寓竞争的是品牌资产，中端长住竞争的是运营效率。

前者需要回答的是：客户为什么愿意为品牌支付更高价格？

后者需要解决的是：如何在保证体验的同时，实现规模化运营和成本控制？

而中端长住市场，恰恰更考验规模化运营能力。

05 有需求就有竞争，要一骑绝尘不容易

机会存在，并不意味着竞争会变得容易。

过去一个时代，成熟的酒店品牌靠标准化、可复制的产品模型，可快速进入不同城市不同市场，通过规模化运营降低成本、提升效率。

但服务式公寓考验的，不只是复制能力，而是长期运营能力。

酒店看重入住率和ADR，公寓更看重续租率。

前者完成的是一次交易，后者经营的是一段长期关系。

逻辑不一样。

长期住客的满意度，并不来自一次入住体验，而取决于数月甚至一年里的持续感受：维修是否及时，服务团队是否稳定，公共空间是否舒适，运营方是否真正理解居住需求。

这是机会，可能也是需要查漏补缺的短板所在。

过去，酒店企业擅长把服务流程标准化；未来，公寓需要在标准化基础上建立更强的客户关系管理能力。如何提高续租率，如何维护社区氛围，如何让长期住客形成稳定黏性，都会成为衡量项目价值的重要指标。

未来，中国酒店集团的竞争重点，不是谁能快速开出更多公寓，而是谁能够把已有的规模优势，转化为长期居住场景中的运营优势。

从更长周期看，服务式公寓带来的变化，是在改变酒店行业的经营尺度。

但随着城市人口流动方式变化，住宿行业面对的需求正在变长。一个人在一座城市停留三天、一周、半年甚至更久，对空间、服务和生活方式的要求完全不同。

未来，酒店、公寓、办公、社区商业之间的界限可能进一步模糊。住宿产品面对的不再只是短暂停留的客人，而是一段人与城市之间的生活周期。

这也正是服务式公寓带给酒店行业更深层的冲击：企业需要思考如何围绕人的长期城市生活创造价值。

中国酒店服务式公寓市场的发展，很有可能也不会复制其他发达城市的老路。高端市场依然属于拥有品牌积累的企业，而在更广泛的中高端长住市场，本土酒店集团正在寻找新的增长空间。

进化的过程中，推动整个行业重新回答一个问题：

当人的停留时间越来越长，酒店究竟应该提供什么样的居住价值？