在成都成华区双庆路的一个小区里，一套 89.7 平方米的精装电梯房，最近成了财经和房产圈的热议焦点。这套房子按市场价估算能卖到 165 万元，可如今在法拍平台上，它的起拍价却只有 26.6 万元 —— 相当于在市场价基础上打了 1.6 折。之所以出现这样的 “白菜价”，源于去年这里发生的一起租客纠纷引发的非正常死亡事件，这套原本普通的住宅也因此被贴上了 “凶宅” 的标签。
截至 10 月 15 日，这套凶宅的拍卖页面已经吸引了近万人围观，有 500 人设置了提醒，可让人意外的是，真正报名参与竞拍的只有 2 人，正式开拍要等到 11 月 5 日。这样悬殊的围观数与报名数对比，也侧面反映出大众对 “凶宅” 这类特殊房产的复杂心态。
这样的 “低价诱惑” 背后，藏着怎样的底层逻辑?首先最直接的原因，就是 “凶宅” 这个标签带来的双重压力 —— 心理忌讳和法律风险。对大多数人来说，居住在曾发生过不幸事件的房子里，难免会有心理疙瘩，而法律层面可能存在的后续纠纷，也让不少人望而却步。为了平衡这种风险，房产只能通过大幅折价来吸引买家。市面上有辅拍公司宣称能为这套房子提供 “零风险过户” 服务，但这并非免费：除了要额外支付 3 万元服务费，还得按成交价的 3%-5% 缴纳佣金。按照 26.6 万的起拍价计算，光是服务费加最低比例的佣金就接近 3.8 万元，再加上起拍价，实际总成本已经超过 30 万元，远不是表面看到的 26.6 万那么简单。
看似 “捡漏” 的机会，实则暗藏四重风险，不得不警惕。第一重风险是心理障碍。对自住者来说，住进这样的房子，很容易产生 “凶手返回” 的恐惧，甚至会脑补出灵异事件，这种心理负担会持续影响生活。之前北京就有一套同类凶宅，即便以市场价六折挂牌，最终还是两次流拍;这次成都这套房仅 2 人报名，也印证了大众对凶宅普遍的抵触心理。
第二重风险是资产贬值。要是以后想转售这套房子，还得再打折，通常只能卖到市场价的 5-7 折。杭州曾有一套凶宅最终以 5 折成交，而成都本地也有凶宅打 8 折仍难找到买家的情况;河南商丘更是出现过凶宅打 8 折还流拍的案例，可见凶宅的流通性有多差。
第三重风险是隐性成本。法拍房本身就需要买家自行承担之前的欠费，还可能面临腾退纠纷，要是原住户不愿搬走，后续处理起来会很麻烦。而且辅拍公司宣传的 “零风险”，也存在夸大嫌疑，实际操作中可能会遇到各种意想不到的问题。
第四重风险是法律模糊性。虽然现在法拍房会强制披露凶宅信息，但一旦买家拍下后发现新的问题，后续维权的难度非常高，很可能只能自己承担损失。
基于这些风险，有三类人群尤其要谨慎入局。第一类是心理敏感者，对他们来说，再低的价格也抵不过长期的恐惧，住进去后可能会引发失眠、焦虑等心理不适，影响身心健康。第二类是短期投资者，凶宅的转售周期通常要 1-3 年，而且溢价空间有限，想在短期内靠它赚钱几乎不现实。第三类是贷款受限者，法拍房要求买家在短期内付清全款，不能像普通商品房那样申请房贷，这对资金流动性要求很高，资金压力不小。
面对这样的特殊房产，该如何做出理性决策?如果是出于自住需求，那这套房子只适合预算极低、计划长期居住，并且心理承受能力极强的人，要是心里有一丝犹豫，都不建议入手。如果是想作为投资，那必须预留 20% 的资金来应对突发成本，比如后续的维修、欠费补缴等，而且只有当折价率达到 50% 以上时，才有可能存在套利空间，否则很容易亏本。另外，无论自住还是投资，必做的一步就是尽调：一定要实地去查验房屋现状，看看房子的装修、设施是否完好，有没有被占用;同时要仔细核查法院文书，了解房屋的抵押状态、是否有其他产权纠纷，还有腾退记录，确认后续能否顺利入住或出租。
从整个凶宅市场的规律来看，成交价通常在市场价的 50%-70% 之间，这次成都这套房 1.6 折的起拍价，其实是极端案例，之所以会出现这么低的折扣，大概率是因为之前的死亡事件性质恶劣，加上舆论发酵，导致其市场接受度极低。而且不同城市对凶宅的接受度差异很大，上海等一线城市的凶宅成交价常能达到市场价的 7 折，而三四线城市的凶宅流拍率则显著更高，这和城市的人口流动性、房产需求强度都有关系。
最后还是要提醒大家，房产的核心价值从来都不只是价格，更在于居住的安全感和资产的流动性。异常低价的背后，必然对应着非常规的代价。如果无法跨越心理上的不适和法律上的潜在风险，面对这样的 “捡漏” 机会，选择谨慎观望，才是更明智的做法。毕竟房子是要长期居住或持有资产，一旦踩坑，后续的麻烦可能会远超省下的那点钱。
文章来源于网络。发布者：火星财经，转载请注明出处：https://www.sengcheng.com/article/103852.html
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