承压的投资端：逃离地产股后，险资从股东变成房东

导语：2023年以来，险资入手不动产的数量持续走高。有友邦人寿、平安人寿、泰康人寿等多家险企涉及不动产投资近千亿。

险资与地产的“纠葛”始于2010年，而今走到了交叉路口。

8月，保利发展控股集团股份有限公司（下称“保利发展”，600048.SH）披露，泰康人寿保险有限责任公司（下称“泰康人寿”）和泰康资产管理有限责任公司（下称“泰康资产”）减持公司股份至5%以下。

2023年逃离地产股成为险资主基调。与此同时，对买楼的热情日益高涨——较低的估值与稳定的现金流，又吸引保险公司们从股东转型房东。

险资喜好转变的背后，是日渐吃力的投资端。不仅是买楼，今年险资大肆举牌高息股，以期在低利率时代“喘口气”。

01 连续减持

论起泰康减持保利发展的原因，公告中解释为“根据资产配置需求和相关投资决策”。同时，泰康人寿表示，在未来12个月内，公司将根据自身实际情况增加或继续减少其所持有的上市公司股份。

泰康与保利结缘于2016年，当时泰康人寿通过泰康资产以60亿元认购保利地产非公开发行股票7.33亿股，占发行后总股本的6.18%，每股定价8.19元。泰康人寿、泰康资产在保利地产的持股由1.29%上升至7.35%，成为第二大股东。

对于这次入股，外界本以为是泰康欲和保利联手在养老地产上大展拳脚，不过事实证明二者更多是“地产+金融”的合作。自2018年以来，泰康人寿认购过十余只与保利相关的资产支持计划，泰康保险集团亦通过泰康资产在公开市场上交易保利的债券。

不过从去年开始，泰康人寿连同泰康资产密集减持保利发展。

2023年4月14日，保利发展公告称，泰康人寿拟减持不超1.3%股份。2024年6月27日，泰康人寿及泰康资产累计转让保利发展1.43亿股，持股比例由7.35%变动为6.08%。

在地产业深度调整之时，晋升为地产“一哥”的保利发展的日子也难言舒心。

今年上半年，保利发展营业总收入1392.69亿元，同比增长1.64%；归母净利润75.08亿元，同比减少38.57%。保利发展表示，净利润下滑主要受市场下行及价格承压影响，项目结转毛利率下降，导致净利润大幅减少。

总体来看，泰康人寿对于保利发展的投资仍有不少浮盈。自2023年4月至今，泰康人寿与泰康资产多次减持保利发展，减持的节点上保利发展股价在8.9元/股-14.3元/股之间，均高于最初认购价8.19元/股。另外，在2016年至2023年期间，保利发展累计发放了4.21元/股的股利分红。

泰康人寿对地产股的减持在险资中已是普遍现象。 今年3月，大家人寿减持金融街（000402.SZ）股份3013.3万股，算上2021年减持的1.19亿股，大家人寿累计减持金融街5%的股份。

除了泰康集团与大家人寿，2023年起多个保险公司减持了包括碧桂园、万科、招商蛇口在内的多只地产股，甚至有个别保险公司出清股份离开牌桌。

险资与地产股的蜜月期始于2010年，彼时监管机构首次放松了险资投资不动产的禁令，随后几年里又数次放宽相关限制。

与此同时，险企负债端一路向上，但投资端迫切需要新的投资标的满足资产负债匹配，而十年期国债收益率并不高。在这种背景下，上市房企股权因具有高成长性、高分红等特点，受到险企青睐。

但近年来，受地产板块深度调整、部分房企信用危机等因素影响，险资开始收缩在地产股的投资，降低持有的股权比例，

有险企资管人士分析，尽管对于地产的支持政策不断，但传导至企业基本面修复尚需时日，民企地产主体的风险出清尚未结束。另一方面，土地市场热度明显降温，因此对于险资而言，防范风险仍是关键。

02 重启“买买买”

险企给房企当股东的兴趣下降，但并不意味着二者的缘分到此为止。相反，险资重启“买买买”，变身房东。

2023年以来，险资入手不动产的数量持续走高。据不完全统计，共有友邦人寿、平安人寿、泰康人寿多家险企发布了关于不动产投资的信息披露公告，涉及资金近千亿。

从险企布局不动产项目的偏好看，相关标的多涉足商业办公类楼宇、产业园区不动产和自用办公楼等，这类型资产稳定的收益和增值能力受到险资青睐。

有业内人士表示，具有稳定现金流的不动产投资，既会带来长期稳定的现金流又有价值增值的潜力，与险资需求匹配。同时，他表示，目前正处于地产行业的调整期，可选择的标的非常多，“核心城市有很多优质的不动产投资机会，可选择范围远比股权投资要广。”

今年年初，新华保险与中金资本签署有限合伙协议以共同设立基金，规模为100亿元。基金的投资策略是以股权及适用法律允许的其他方式，直接或间接主要投向持有型不动产项目资产的被投资企业。

万达总部所在的北京万达广场

这一百亿不动产基金的两次登场均和万达有关，4月接手万达总部所在的北京万达广场，7月又出手烟台芝罘万达广场。

另外在5月底和7月初，阳光人寿通过苏州联商陆号商业管理有限公司入手合肥万达广场商业发展有限公司和东莞厚街万达广场投资有限公司。去年9月，大家保险、横琴人寿联手投资了位于上海的周浦万达广场项目。

在办公楼投资上，4月，长城人寿以10.2亿元购入办公楼新街高和，该物业除了作为长城人寿办公职场使用外，部分物业将用于对外出租运营；1月，友邦人寿以24亿元的总对价收购北京朝阳区（CBD）“凯德·星贸”项目的控股权。

6月初，中国人寿买入远洋集团旗下一项目公司49.895%股权及相应债权，该项目负责北京颐堤港二期项目的开发与运营。不过业内分析，该交易的主要目的是作为大股东的中国人寿帮助远洋集团缓解流动性压力。

03 承压的投资端

在险资对地产的一买一卖间，投资端的环境也换了天地。

近年来，十年期国债收益率不断下跌，利率的下行，也带动其他固收类资产整体收益下降，重仓固收类资产的保险公司无疑要应对投资收益减少的问题。同时，权益市场的波动对险资的投资表现雪上加霜。

根据金融监管总局公布的数据，去年全年和今年一季度，保险资金年化财务投资收益率均降至3%以下，处于15年低位。面对4%左右的负债端成本，险资亟需新思路。

保险公司高层不约而同提及她们对不动产投资的看好，中国人寿副总裁刘晖曾表示，公司在商业不动产配置上，股权、物权总计不超4%。这些项目主要分布于一线城市核心区域，在业态上主要是办公楼和物流、产业园等新经济地产，在资产配置组合中非常稳健，且商业不动产具有抵抗通胀、抵御波动的特征，有利于险资获得长期稳定回报。

“从目前情况来看，国外保险公司不动产配置比例一般在10%左右，国内保险公司对于商业不动产等实物资产的配置比例仍相对较低。”刘晖强调。

国寿投资不动产投资事业部总经理李星幻等人著文称，以2021年为基期的未来10年，随着不动产市场周期探底以及资本市场长期流动性趋于宽松，预计投资性不动产整体投资收益率（净运营收益率和资产增值收益率之和）有望逐步恢复攀升至8%以上。更远期来看，投资一线城市的办公、零售和物流项目的全投资收益率预测分别为5.7%、6.5%和7.6%。

除了买楼，今年险资11次举牌上市公司，举牌次数之多受市场关注。其中，长城人寿是今年举牌次数最多的机构，今年已6次举牌。

从被举牌公司所处行业来看，涉及交通运输、公用事业、消费、银行等板块，整体呈现高股息特征。长城人寿曾对外表示，公司此次举牌旨在发挥险资“长钱长投”优势，为上市公司提供资金支持同时缓解自身资产配置压力。

华创证券研报指出，当下保险投资面临新会计准则和低利率的双重挑战。投资高息股可以起到一举两得的作用，既有助于增强资产负债匹配，又能助力稳定投资收益率中枢。

不过也有市场人士表达了对险资举牌的不看好，“当持股比例大于20%，或者在实质上形成重大影响、共同控制的，将会计入长期股权投资项目。长期股权投资对于资本金消耗会更高，一旦股票价格大幅下跌，认可资产价值会减少，进而影响偿付能力。”

买楼、举牌，都是在“资产荒”之时险资投资的组合拳，但对于负债端更为激进的中小型险企，他们的投资困境更甚。利率下行的当下，面对来势汹汹的利差损风险，保险资管业还在找寻“灵丹妙药”。